A partir das alterações trazidas pela Lei Complementar n. 683/2019, o ITBI será apurado pelo próprio contribuinte.
Para tanto, a PMF está desenvolvendo um novo sistema que permitirá ao contribuinte enviar e retificar a Declaração de Transmissão Imobiliária para fins de apuração do ITBI.
Enquanto o sistema não é desenvolvido, favor observar às orientações abaixo:
A) ITBI – Lançamento com Valor Incontroverso
Nas seguintes hipóteses, a solicitação para geração da guia será realizada pelo adquirente por meio da abertura do processo digital denominado “ITBI – LANÇAMENTO COM VALOR INCONTROVERSO”:
a) Valor Venal declarado pelo contribuinte é IGUAL OU SUPERIOR ao Valor Venal apurado de ofício pela PMF – para maiores informações, consulte o item 4 abaixo;
b) Aplicação de REDUÇÃO DE ALÍQUOTA PARA FINANCIAMENTOS QUE SE ENQUADRAM nas hipóteses previstas no art. 285 da LC007/97 – para maiores informações, consulte o item 5 abaixo;
c) Imóvel na planta ou em construção, quando o contribuinte pretende RECOLHER O ITBI COM BASE NO VALOR DO TERRENO SOMADO COM O VALOR DA EDIFICAÇÃO - para maiores informações, consulte o item 7.5 abaixo;
d) ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL, independentemente do valor.
Esta modalidade de processo (ITBI – LANÇAMENTO COM VALOR INCONTROVERSO) também deverá ser adotada em todos os demais casos que não se enquadrarem nas hipóteses de ITBI – LANÇAMENTO COM VALOR DECLARADO, previstas no link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5227
Para saber o valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis de um determinado acesse o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=4622
ATENÇÃO: Recomendamos que leia com atenção as instruções de cada tipo de processo, pois processos abertos sob o assunto errado serão indeferidos e será exigida a abertura de novo processo sob o assunto correto.
Caso tenha verificado que o seu caso se enquadra nesta modalidade (ITBI – Lançamento com Valor Incontroverso) ou caso tenha ficado com dúvidas, clique no link abaixo para realizar a abertura do processo digital e/ou para obter mais informações:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5228
B) ITBI – LANÇAMENTO COM VALOR DECLARADO
Nas seguintes hipóteses, a solicitação para geração da guia será realizada pelo adquirente por meio da abertura do processo digital denominado “ITBI – LANÇAMENTO COM VALOR DECLARADO”:
a) Valor Venal declarado pelo contribuinte é INFERIOR ao Valor Venal apurado de ofício pela PMF – para maiores informações, consulte o item 4 abaixo;
b) Aplicação de REDUÇÃO DE ALÍQUOTA PARA FINANCIAMENTOS QUE NÃO SE ENQUADRAM nas hipóteses previstas no art. 285 da LC007/97 – para maiores informações, consulte o item 5 abaixo;
c) Imóvel na planta ou em construção, quando o contribuinte pretende RECOLHER O ITBI SOMENTE COM BASE NO VALOR DO TERRENO, sem a incidência do ITBI sobre a edificação – para maiores informações, consulte o item 7.5 abaixo;
d) Transferência de OUTROS DIREITOS REAIS QUE NÃO A PROPRIEDADE PLENA (usufruto, uso, superfície, habitação, nua-propriedade, domínio útil, enfiteuse e domínio direto).
Para saber o valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis de um determinado acesse o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=4622
Caso seu caso não se enquadre em nenhuma das hipóteses acima indicadas, o processo a ser aberto é de ITBI – Lançamento com Valor Incontroverso, através do link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5228
ATENÇÃO: Recomendamos que leia com atenção as instruções de cada tipo de processo, pois processos abertos sob o assunto errado serão indeferidos e será exigida a abertura de novo processo sob o assunto correto.
Caso tenha verificado que o seu caso se enquadra nesta modalidade (ITBI – Lançamento com Valor Declarado) ou caso tenha ficado com dúvidas, clique no link abaixo para realizar a abertura do processo digital e/ou para obter mais informações:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5227
Leia com atenção o item “Base de Cálculo” abaixo, para entender qual é a base de cálculo do ITBI, a fim de evitar procedimento de fiscalização com a exigência da diferença acrescida de multa; representação ao Ministério Público para apuração de crime contra a ordem tributária; e tributação a maior do Imposto de Renda – Ganho de Capital ou a falta de lastro para declaração de rendimentos à Receita Federal do Brasil.
C) Base de Cálculo (valor sobre o qual o ITBI será calculado):
Nos termos do art. 281, caput, da Lei Complementar n. 007/97, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, assim entendido como valor venal aquele que o bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado.
Tal como definido no dispositivo legal acima citado, e conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacificado sobre o tema, o valor venal é o valor que um determinado bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado.
Em outras palavras, o ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado do bem ou direito transmitido.
Deste modo, é plenamente possível que o valor que as partes ajustaram para transmitir um determinado bem ou direito entre si não seja o valor venal do imóvel. Isto porque o preço ajustado pelas partes pode ser superior ou inferior ao valor de mercado por diversos motivos (urgência do transmitente em vender o imóvel e receber o dinheiro, fazendo com que aceite um valor inferior ao do mercado; desinteresse do vendedor em vender o imóvel, fazendo com que o comprador ofereça um valor superior ao de mercado; entre outros).
Exemplo: se os apartamentos de um determinado edifício ou os lotes de um determinado condomínio são negociados pelo valor médio de R$ 500.000,00, uma alienação isolada no valor de R$ 300.000,00 não reflete o valor de mercado do bem. Neste caso, mesmo que o valor ajustado tenha sido de R$ 300.000,00, a legislação impõe que o ITBI seja calculado com base no valor normal de mercado (R$ 500.000,00).
Entretanto, considerando que a legislação tributária municipal atribuiu ao contribuinte (adquirente – aquele que está adquirindo o bem ou direito) a responsabilidade de apurar o ITBI devido sem prévio exame da autoridade administrativa, o contribuinte poderá optar por recolher o ITBI com base no valor venal que entender ser o valor de mercado do bem.
Deste modo, ainda que o valor venal declarado pelo contribuinte seja inferior ao valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis, a guia será gerada com base no valor venal declarado pelo contribuinte, não havendo mais a necessidade de revisão prévia do valor venal por meio de processo administrativo.
No entanto, O ADQUIRENTE DEVE TER CIÊNCIA DE QUE, realizada a transferência cujo ITBI foi recolhido com um valor venal declarado pelo contribuinte inferior àquele apurado de ofício pelo Município de Florianópolis, ficará sujeito à um procedimento de fiscalização, no qual a diferença apurada será exigida com juros e MULTA DE 50%, além da possibilidade de encaminhamento de representação ao Ministério Público para apuração da prática de crime contra a ordem tributária, caso seja verificada a existência de declaração falsa.
Portanto, a apuração do ITBI com base em valor venal declarado pelo contribuinte inferior ao valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis só deve ser realizado quando o contribuinte tiver a segurança, do ponto de vista técnico, de que o valor de mercado do bem ou direito por ele adquirido é, de fato, aquele por ele declarado, uma vez que a discussão sobre a exigência da diferença apurada poderá ser discutida judicialmente.
Para saber o valor venal apurado de ofício pelo Município de Florianópolis de um determinado imóvel, acessar http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=4622 .
Atenção: NÃO SEJA CONIVENTE COM A SONEGAÇÃO FISCAL. Além do risco de fiscalização e encaminhamento de representação ao Ministério Público para apuração da prática de crime contra a ordem tributária, a declaração falsa do valor do imóvel em patamar inferior ao efetivamente negociado pelas partes prejudica o adquirente, que em caso de futura transmissão do bem terá que pagar o Imposto sobre a Renda oriundo do ganho de capital total (inclusive aquele que seria de responsabilidade do transmitente), bem como prejudica o transmitente, que receberá a onerosidade da transmissão sem lastro para declará-la à Receita Federal do Brasil.
Exemplo: João está adquirindo um imóvel por R$ 800.000,00. Porém, visando recolher um valor menor de ITBI, aceita declarar um valor de R$ 400.000,00 para o Município de Florianópolis. Este valor será utilizado para apuração do ITBI, mas também será declarado na Escritura Pública e na matrícula do imóvel, o que fará com que seja comunicado à Receita Federal do Brasil por meio da Declaração sobre Operações Imobiliárias – DOI, para fins de apuração do Imposto de Renda. Futuramente, caso o João venha a vender este imóvel por R$ 1.000.000,00, ele será obrigado a pagar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, caso não adquira um novo bem dentro do prazo de 180 dias. Porém, ao invés de pagar o Imposto de Renda – Ganho de Capital sobre um valor de R$ 200.000,00 (R$ 1.000.000,00 – R$ 800.000,00 = R$ 200.000,00), ele terá que pagar o Imposto de Renda – Ganho de Capital sobre um valor de R$ 600.000,00 (R$ 1.000.000,00 – R$ 400.000,00 = R$ 600.000,00), sendo que a alíquota atual do Imposto de Renda sobre ganho de capital de pessoas físicas se inicia em 15%, enquanto a alíquota do ITBI é de 2%. Portanto, ao invés de pagar R$ 16.000,00 de ITBI (R$ 800.000,00 * 2%) e R$ 30.000,00 de IRPF (R$ 200.000,00 * 15%), totalizando R$ 46.000,00, ele pagará R$ 8.000,00 de ITBI (R$ 400.000,00 * 2%) e R$ 90.000,00 de IRPF (R$ 600.000,00 * 15%), totalizando R$ 98.000,00, resultando numa diferença de R$ 52.000,00.
Por sua vez, o art. 281-A da Lei Complementar n. 007/97, com redação dada pela LC683/2019, prevê que o valor da base de cálculo será reduzido:
i. na instituição ou extinção do direito real de usufruto, uso, superfície ou habitação, em um terço do valor venal do imóvel;
ii. na transmissão da nua-propriedade, em dois terços do valor venal do imóvel;
iii. na instituição ou extinção do domínio útil e da enfiteuse e na transmissão dos direitos do enfiteuta, em um terço do valor venal do imóvel; e
iv. na transmissão do domínio direto, em dois terços do valor venal do imóvel.
